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房屋轉(zhuǎn)租合同轉(zhuǎn)對(duì)于部分下伙伴工作的變化需要轉(zhuǎn)出,或者自己在租房遇到的二房東給這些小伙伴介紹相關(guān)的合同內(nèi)容讓你了解自己的權(quán)益,避免受二房東的坑,有需要的就來(lái)下載試試吧!
房屋轉(zhuǎn)租合同是指房屋承租人將承租的房屋部分或者全部租賃給第三人,由第三人向承租人支付租金的合同。
房屋轉(zhuǎn)租合同是以房屋租賃合同為基礎(chǔ)的,在房屋轉(zhuǎn)租法律關(guān)系中,房屋租賃合同的出租人和承租人仍分別稱為出租人和承租人,與承租人建立租賃關(guān)系的第三人稱為次承租人。
通過(guò)房屋轉(zhuǎn)租合同,次承租人向承租人支付租金,獲得房屋的臨時(shí)使用、收益權(quán)??梢?jiàn),房屋轉(zhuǎn)租合同在性質(zhì)上仍屬于房屋租賃合同,但是,相對(duì)于房屋租賃合同而言,房屋轉(zhuǎn)租合同具有以下法律特征:
(一)房屋轉(zhuǎn)租合同以房屋租賃合同為基礎(chǔ)
轉(zhuǎn)租是承租人將承租房屋再出租的行為,因此,房屋轉(zhuǎn)租合同是以房屋租賃合同為基礎(chǔ)的,沒(méi)有房屋租賃合同,就不可能存在房屋轉(zhuǎn)租合同,房屋轉(zhuǎn)租合同與房屋租賃合同存在密切聯(lián)系。首先,房屋租賃合同的效力決定著房屋轉(zhuǎn)租合同的效力。只有房屋租賃合同合法有效,房屋轉(zhuǎn)租合同才可能合法有效;房屋租賃合同終止時(shí),轉(zhuǎn)租合同亦隨之終止,其次,房屋租賃合同的標(biāo)的物決定著房屋轉(zhuǎn)租合同的標(biāo)的物。承租人通過(guò)轉(zhuǎn)租合同再出租的房屋,只可能是其承租的房屋的一部分或者全部,不可能超出其通過(guò)房屋租賃合同承租的房屋的范圍、再次,房屋租賃合同的租期決定著房屋轉(zhuǎn)租合同的租期。非經(jīng)出租人同意,轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)房屋租賃合同的終止日期,即轉(zhuǎn)租合同的租期應(yīng)當(dāng)在房屋租賃合同租期屆滿前屆滿或者與房屋租賃合同的租期同時(shí)屆滿。最后,房屋租賃合同變更、解除或者終止的,轉(zhuǎn)租合同也隨之相應(yīng)變更、解除或者終止,如房屋租賃合同的租期縮短或者租金提高時(shí),房屋轉(zhuǎn)租合同的租期和租金往往會(huì)相應(yīng)發(fā)生變更。
(二)房屋轉(zhuǎn)租合同涉及三方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系
一般的合同只涉及兩方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,如房屋租賃合同只涉及出租人和承租人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,但房屋轉(zhuǎn)租合同涉及三方當(dāng)事人,即出租人、承租人、次承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。首先,房屋轉(zhuǎn)租合同的成立,必須以出租人同意為條件,未經(jīng)出租人同意,承租人不得將承租的房屋轉(zhuǎn)租。其次,次承租人對(duì)租賃房屋的不當(dāng)使用和損壞行為,承租人應(yīng)當(dāng)向出租人負(fù)責(zé),出租人有權(quán)要求承租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。再次,盡管出租人并不是房屋轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人,但有權(quán)解除房屋租賃合同和轉(zhuǎn)租合同。
(三)房屋轉(zhuǎn)租合同具有相對(duì)的獨(dú)立性
盡管房屋轉(zhuǎn)租合同以房屋租賃合同為基礎(chǔ),二者存在密切的聯(lián)系,但是,房屋轉(zhuǎn)租合同仍是一種獨(dú)立的合同,它不是房屋租賃合同的變更或者轉(zhuǎn)讓。房屋轉(zhuǎn)租合同具有獨(dú)立的雙方當(dāng)事人——承租人和次承租人,次承租人通過(guò)轉(zhuǎn)租合同獲得獨(dú)立的租賃權(quán),而不是受讓承租人的租賃權(quán),承租人和次承租人分別通過(guò)房屋租賃合同和房屋轉(zhuǎn)租合同享有租賃權(quán),履行各自獨(dú)立的義務(wù)。
正因?yàn)榉课蒉D(zhuǎn)租合同具有以上法律特征,所以有必要對(duì)房屋轉(zhuǎn)租合同進(jìn)行特別分析。
轉(zhuǎn)租合同是房屋租賃合同的一種,因此其生效首先應(yīng)當(dāng)符合房屋租賃合同的一般生效條件,如當(dāng)事人具有相應(yīng)的行為能力、意思表示真實(shí)、采取法定的形式并經(jīng)過(guò)法定的程序,等等。除此之外,根據(jù)合同法及其他有關(guān)房屋租賃法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定,房屋轉(zhuǎn)租合同的生效還必須符合下列條件:
(一)房屋租賃合同有效且尚未終止
首先,房屋轉(zhuǎn)租合同以房屋租賃合同為基礎(chǔ),只有房屋租賃合同合法有效且尚未終止的,房屋轉(zhuǎn)租合同才可能生效。其次,房屋轉(zhuǎn)租合同中的轉(zhuǎn)租人是房屋租賃合同中的承租人,只有承租人享有合法的租賃權(quán),才有資格將其承租的房屋轉(zhuǎn)租給第三人。如果房屋租賃合同無(wú)效,承租人對(duì)房屋就沒(méi)有租賃權(quán),當(dāng)然無(wú)權(quán)將房屋轉(zhuǎn)租;如果房屋租賃合同已經(jīng)終止,承租人的租賃權(quán)已經(jīng)消滅,也不再具有轉(zhuǎn)租的資格。轉(zhuǎn)租人無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)租房屋的,轉(zhuǎn)租合同也就當(dāng)然無(wú)效。
(二)經(jīng)出租人同意
盡管轉(zhuǎn)租的權(quán)利基礎(chǔ)是承租人的租賃權(quán),但轉(zhuǎn)租必然會(huì)影響出租人的利益,同時(shí),出租人與承租人簽訂房屋租賃合同時(shí),除非有特別約定,通常情況下都是認(rèn)可承租人自己使用、收益租賃房屋。因此,為了保護(hù)出租人的利益,也為了堅(jiān)持意思表示真實(shí)的原則,承租人將承租的房屋轉(zhuǎn)租的,必須經(jīng)出租人同意。合同法第224條規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對(duì)租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同?!薄冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第27條規(guī)定:“承租人在租賃期限內(nèi),征得出租人同意,可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人?!痹撧k法第28條規(guī)定:“房屋轉(zhuǎn)租,應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同。轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書(shū)面同意,并按照本辦法的規(guī)定辦理登記備案手續(xù)?!?/p>
所謂經(jīng)出租人同意,既可以是在簽訂房屋租賃合同時(shí),出租人表示允許承租人轉(zhuǎn)租,也可以是房屋租賃合同簽訂后,出租人同意承租人轉(zhuǎn)租。但是,無(wú)論何時(shí)同意,均應(yīng)當(dāng)采取明示的方式,不可以默示同意。同時(shí),轉(zhuǎn)租房屋的數(shù)量、期限,用途等均應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意,不可超出出租人同意的范圍。此外,城市房屋轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人書(shū)面同意,并辦理登記備案手續(xù)。
未經(jīng)出租人同意,承租人擅自將承租房屋轉(zhuǎn)租,或者未辦理轉(zhuǎn)租登記備案的,轉(zhuǎn)租行為無(wú)效,出租人有權(quán)解除合同。出租人解除房屋租賃合同的,房屋轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然也隨之解除?!冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》 [1] 第32條規(guī)定:“違反本辦法有下列行為之一的,由直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門對(duì)責(zé)任者給予行政處罰:…(三)未征得出租人同意和未辦理登記備案手續(xù),擅自轉(zhuǎn)租房屋的,其租賃行為無(wú)效,沒(méi)收非法所得,并可處以罰款?!?/p>
(三)次承租人須符合法定的條件
次承租人其實(shí)就是房屋轉(zhuǎn)租合同中的承租人,其法律地位就是承租人,稱其為次承租人只是為了使其與房屋租賃合同中的承租人相區(qū)分,從而明確其與出租人和承租人之間的關(guān)系。因此,次承租人必須完全符合法律關(guān)于承租人的主體資格要求,法律、法規(guī)和規(guī)章對(duì)承租人主體資格有限制的,完全適用于次承租人。如根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第X條的規(guī)定,機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得租用或者變相租用城市私有房屋,因特殊需要必須租用的,須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。這樣,未經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn),機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得成為城市私有房屋轉(zhuǎn)租合同中的次承租人。
(四)房屋轉(zhuǎn)租合同的內(nèi)容與房屋租賃合同的內(nèi)容相適應(yīng)
房屋轉(zhuǎn)租合同是以房屋租賃合同為基礎(chǔ)的合同,因此,房屋轉(zhuǎn)租合同的內(nèi)容必須與房屋租賃合同的內(nèi)容相適應(yīng),否則無(wú)法生效。例如,除非出租人與轉(zhuǎn)租合同的雙方另有約定,轉(zhuǎn)租合同的標(biāo)的物只能是房屋租賃合同標(biāo)的物的一部或者全部,不能超出房屋租賃合同的范圍;轉(zhuǎn)租合同的期限必須在房屋租賃合同期限屆滿前屆滿,不能超過(guò)房屋租賃合同約定的期限。《城市房屋租賃管理辦法》第29條規(guī)定:“轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同規(guī)定的終止日期,但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。”
總之,房屋轉(zhuǎn)租合同只有既符合房屋租賃合同生效的一般要件,又符合上述特別要件,才能發(fā)生法律效力。
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